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公积金贷款利率升 提前还房贷银行不收违约金
WWW.0796E.COM  2010-10-22 10:06:28  文章来自:http://www.xbxxw.com  阅读次数:5184
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继中国人民银行做出调整存、贷款利率的决定后,住建部20日又下发通知,上调个人住房公积金贷款利率。记者仔细对比发现,住房公积金贷款利率上调幅度与商业住房贷款利率的调整幅度并不相同,20日起实施的新政策将使商业住房贷款与住房公积金款之间的利率差进一步增大,职工办理住房公积金贷款比商业住房贷款更加合算了。 
20日起,一年期商业贷款基准利率上调0.25个百分点,五年期商业住房贷款基准利率由5.94%调整至6.14%,上调0.20个百分点。而住房公积金利率上调幅度较小,五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,五年期以上从3.87%调整为4.05%。济南住房公积金管理中心有关负责人告诉记者,调整后的政策使得住房商业贷款与住房公积金贷款之间的利率差进一步增大。 

    据介绍,自20日起,同样是5年期以上贷款,住房公积金贷款新利率将比商业住房贷款新利率低2.09个百分点。以额度50万、15年期贷款为例,采取等额本息方式,商业住房贷款每月还款额4257.20元,15年累计还款总额766295.25元,累计支付利息高达266295.25元。公积金贷款每月还款额3710.98元,累计还款总额667976.44元,累计支付利息167976.44。两者简单相比就可以发现,公积金贷款每月还款额要比商业住房贷款少还546.22元,15年下来要比商业住房贷款节省利息98318.81元。 


    加息首日银行挤满转存族 

    是否转存,别忘计算盈亏临界点 

    20日是金融机构上调存贷款利率的第一天,反应敏感的市民已开始考虑调整存款结构了,在济南银行储蓄柜台多了不少进行存款转存的居民,其中活期转定期,定期重新转存的占了大头。     

    定期存款遇加息 

    不会自动上调 

    根据此次加息方案,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%,除活期存款利率未调整外,其他各档次存贷款基准利率均相应调整。记者采访中了解到,此前居民原有的定期存款并不会随之就自动上调。 

    建行高新支行的工作人员告诉记者,根据国内《储蓄管理条例》第26条规定,定期储蓄存款在存期内遇有利率调整,按存单开户日挂牌公告的相应定期储蓄利率计息。这也就是说,一笔定期存款在原定存期内遇利率调整,不论调高或调低,都按照存入当天的利率计息,不调息也不分段计息。这是众多居民进行存款转存的主要原因。     

    转存要计算盈亏临界点 

    定期存款一旦转存,从以前的存入日到转存日这段时间的利息将按照活期利率计算,转存日之后才按照新的定期利率计算,所以定期存款如果存款时间已较长,办理转存并不合适。那么,存了多少天的定期提前支取办理转存才合算? 

    银行工作人员介绍,储户可按照“存入天数=计息天数×(调整后利率-调整前利率)÷(调整后利率-活期利率)”的公式计算,看看自己的存单是否需要转存。记者仔细算了算账:1年期存款在42天,2年期存款在114天,3年期存款在160天,5年期存款在279天可大致作为盈亏临界点,你对应的存单如果没超出以上时间转存比较合算。     

    银行不自动转存有原因 

    不少储户抱怨说:银行为何不能根据存期及相应利率,自动办理转存业务?省城银行工作人员告诉记者,从现有技术条件来说,商业银行可以提供上述服务,但在存款合同未对此明确约定的情况下,商业银行对所有存款均随利率调整而分段并自动转存可能有损部分储户的利益。 

    据介绍,如银行办理自动转存后,储户存款的实际存期长于存入时的约定存期,如储户在约定存期期满后有资金需求,就必须提前支取存款而承担提前支取部分按活期利率计息的利息损失,这部分利息损失可能高于办理自动转存业务的利息收入。此外,如果利率下调,银行统一自动转存储户利益随之减少这也同样会带来不公平问题。因此,商业银行不会对定期存款一律实行自动转存。     

    中老年人转存的较多 

    记者采访中发现,年纪稍大的人来办理转存业务的多一些,而年轻人不是特别在乎。“尽管加息幅度不大,但活期和定期的收益还是差了不少。”工行一储蓄网点负责人表示,储户对利率反应灵敏,体现出老百姓理财意识的增强。 

    与此同时,理财专家提醒广大储户在加息通道下应注重资金的流动性,根据自身资金运用情况,适当缩短资产配置的期限,并且也可以考虑选购一部分银行理财产品。目前市场上6个月、3个月甚至1个月的理财产品推出不少,投资者可以结合自身对资金使用时间的需求和收益率来选择。 记者 王绪松 

    央行调整利率后,购房贷款人的压力微增,记者昨日走访省城各商业银行了解到,多数银行没有对房贷提前还贷人收取违约金。 

    提前还房贷 

    银行不收违约金 

    记者从济南商业银行了解到,存贷款加息政策已开始施行,咨询提前还贷的居民有所增多,但银行并未迎来大批的提前还贷人。工行、农行、建行、交行等商业银行人士均向记者表示,目前还没有因为客户提前还清房贷而收取违约金。中国银行济南分行人士告诉记者,该行此前对部分个人消费类贷款收取了违约金,但均是在部分贷款合同中已有约定,并非针对个人住房贷款。 

    但据记者了解,购房者当初与银行签订贷款合同时,约定的贷款数额和贷款年限都是作为协议内容写进合同,购房者半路选择提前还贷,其实也相当于一种“违约”。因此,各家银行对于提前还贷设有一定的限制条件,比如需要提前半个月或一个月向银行提出申请;有的规定最低还款额必须在一万元以上。除此之外,也有银行规定是还款期超过一年后才能办理。 

    中国工商银行山东省分行营业部人士告诉记者,按照有关规定,银行对提前还贷是可以收取违约金的,现在省城银行多数没有收取违约金的原因,一是这次房贷利率调整的幅度并不是太大,现在消费者提前还贷没有大规模出现。二是各家商业银行一般不会单独开始实施该项政策,以免“得罪”消费者,除非是由总行一致规定的。 

    老房贷客户执行 

    新利率有三种情况 

    20日起各银行将执行新的房贷利率。记者从济南银行获悉,随着越来越多的银行入驻山东省,在加息时,老房贷客户执行新利率时间可能有三种情况。 

    目前山东省多数银行对老客户执行的是原有的利率调整政策,即是从明年的1月1日执行新的贷款利率。但据了解,目前济南的各家商业银行越来越多,每家银行的房贷合同也不尽相同。另外的两种情况是,一是调息即日房贷利率将执行新的利率,也就是20日将按照新的利率计息。二是在央行调息后第一个结息日调整房贷利率。 

    所以,此前已经办理房贷业务的市民,应该把房贷合同找出来,仔细看一下原来同银行关于利率调整方面的约定条款。     

    提前还贷 

    需仔细算账 

    作为老房贷客户,即便银行不收违约金,如果不仔细算账,提前还贷会很不合算。据业内人士介绍,目前,省内大多数月供族选择的都是等额本息还款法,虽然每月还款的金额相同,但贷款初期所还的利息要远远高于本金,随着供楼时间越来越长,供楼者所还的本金比例才会增大。以20年期贷款为例,在供楼前3年里,所还的利息几乎是所还本金的一倍。由于提前还贷还的是本金部分,如果购房者在供楼的前3年内提前还贷,将会发现付给银行本金并没有减少多少,因为前3年的月供大部分都用作归还贷款利息了,提前还贷等于白给了银行一大笔利息。 

    虽然目前山东省各银行对借款人办理提前还款并没有规定收取违约金,出于利益方面的考虑,银行并不鼓励贷款人提前还贷。专业人士建议,如果还贷者担心继续加息要多付利息,可把等额还款法改变为等本还款法(每月供款额逐渐减少),无需筹集一大笔资金,又可以省下不少利息。


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